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pg电子官方网站pg电子网站|政策的定力与行业的韧性 2020年房地产行业回首与前瞻(政策篇)

发布日期:2022-05-22 12:37浏览次数:
本文摘要:静水流深 行稳致远2020年注定是极不平凡的一年。这一年,是我国打赢“三大攻坚战”的决战之年,是实现“十三五”计划、擘画“十四五”蓝图的交汇之年,更是全面建成小康社会、实现第一个百年目的的收官之年。静水流深,庞大多变的内外部情况充满风险与挑战;行稳致远,只有牢牢掌握政策偏向稳扎稳打方可进而有为。 2020年,面临肆虐全球的新冠肺炎疫情,面临严峻庞大的国际形势,面临困难繁重的革新生长稳定任务,中央坚持稳中求进的总基调,扎实做好“六稳”事情,落实“六保”任务。

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静水流深 行稳致远2020年注定是极不平凡的一年。这一年,是我国打赢“三大攻坚战”的决战之年,是实现“十三五”计划、擘画“十四五”蓝图的交汇之年,更是全面建成小康社会、实现第一个百年目的的收官之年。静水流深,庞大多变的内外部情况充满风险与挑战;行稳致远,只有牢牢掌握政策偏向稳扎稳打方可进而有为。

2020年,面临肆虐全球的新冠肺炎疫情,面临严峻庞大的国际形势,面临困难繁重的革新生长稳定任务,中央坚持稳中求进的总基调,扎实做好“六稳”事情,落实“六保”任务。一手抓疫情防控,一手抓经济生长,完成了令世界瞩目的完美答卷——海内疫情获得有效控制,经济生长实现V型反转,中国成为全球唯一实现经济正增长的经济体。

回望2020年,作为国民经济支柱工业的房地工业,在疫情等诸多倒霉因素之下,显示出了极强的韧性,在投资和消费端对国民经济均起到了至关重要的支撑作用。更为难得的是,与以往应对金融危机、经济下滑所接纳的房地产刺激政策差别,面临百年难遇的疫情打击和经济下滑风险,中央坚持“房住不炒”的总基调,坚持“不把房地产作为短期刺激经济的手段”,始终保持政策定力,努力落实房地产长效机制,稳中求进,房地产调控取得阶段性希望。2020年已经由去,这一年房地工业履历了怎样的跌宕和阵痛,留下了哪些值得罗致的履历,在“十四五”开局之年又将有着怎样的作为?中房智库希望通过对政策的梳理、对行业的视察、对市场的分析,对房地工业生长做一个简朴的回首与展望。

中房智库 苏志勇北京师范大学 雷童中央财经大学 宫淑敏对于中国的房地产行业生长来说,政策无疑起着至关重要的作用。始于2016年的本轮房地产调控至今已连续4年,“房住不炒”的总基调始终未变,“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目的始终未变。2020年,新冠肺炎疫情这一“黑天鹅”事件为中国经济蒙上阴影,也为房地产调控带来严峻磨练。是继续实施严格的房地产调控政策,还是放松调控、以房地产拉动经济增长?中央在这一问题上给出了很是明确的谜底:“决不把房地产作为短期刺激经济的手段”,保持房地产调控政策的一连性和稳定性。

一年来,无论是在钱币金融政策上、土地政策上,还是市场羁系政策上,这一思路贯串调控政策的始终。一、国民经济和房地产体现出强大韧性受新冠肺炎疫情影响,2020年我国宏观经济总体出现先抑后扬的走势。

一季度疫情的突然暴发与快速伸张使得海内外众多生产运动都受到重大影响,我国经济同比回落6.8%,投资、消费等主要指标同比一度泛起两位数下滑;二季度,随着防疫形势的平稳,复工复产、复商复市加速推进,宏观经济增长逐渐向常态回归,GDP同比增速出现出“V”型态势;三季度各项经济指标全面好转,GDP增长4.9%。前三季度GDP由负转正,同比增长0.7%。机构预测,我国全年GDP将实现2%以上的增长,将成为全球唯一实现经济正增长的经济体。

国民经济的快速恢复,房地产行业功不行没。面临前所未有的疫情打击,房地工业体现出了强大的韧性和潜力。履历了一季度投资、销售的大幅下滑之后,二季度开始实现V型反转。从投资端看,1~11月份,全国牢固资产投资(不含农户)同比增长2.6%,而全国房地产开发投资129492亿元,同比增长6.8%,好于整体牢固资产投资。

从销售端看,1~11月商品房销售面积150834万平方米,同比增长1.3%;商品房销售额148969亿元,同比增长7.2%。其中住宅销售面积增长1.9%,住宅销售额增长9.5%。二、房地产调控体现出绝不动摇的定力从全年政策态势及其效果来看,2020年中央调控力度丝毫没有放松,纵然是在疫情最为严重的一季度,仍坚持“房住不炒”的定位稳定。

银保监会、央行、住建部等中央部委多次召开集会强调保持楼市调控政策的一连性和稳定性。7月以来,受热点都会房价、地价的不稳定预期增加影响,中央多次召开集会强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,稳地价、稳房价、稳预期,确保房地产市场平稳康健生长。

与此同时,中央保持房地产金融政策的一连性、一致性和稳定性,加速建设房地产金融长效治理制度,下半年房地产金融羁系整体出现逐渐收紧态势。在“房住不炒”的总基调下,地方政府因城施策越发灵活。上半年,为了削弱疫情防控对房地产市场的滋扰,各地越发灵活地因城施策,多地从供需两头陆续出台土地和房地产相关扶持政策。

下半年政策情况趋紧,多地升级楼市调控政策(表1)(一)钱币金融政策在“实现稳增长和防风险的恒久平衡”的政策导向下,通过努力的财政政策和稳健的钱币政策,把资金用到支持实体经济特别是中小微企业,但对房地产企业融资渠道的羁系显著收紧。融资成本方面,随着疫情好转,由于金融流动性增强,房企境内融资成本改善显着,多数境内债的融资利率低于前次刊行的利率。叠加外洋疫情暴发导致外洋融资基本停滞,房企纷纷将眼光转向境内债,境内债的刊行规模上升,房企融资迎来窗口期。

信托融资方面,自2019年二季度以来,银保监会连续增强房地产信托合规羁系,投向房地产的信托资金余额已经一连5个季度下降。2020年5月8日,银保监会出台《信托公司资金信托治理暂行措施(征求意见稿)》,提出“全部荟萃资金信托投资于同一融资人及其关联方非标债权资产合计金额不得凌驾信托公司净资产30%;全部荟萃资金信托投资于非标债权资产合计金额在任何时点均不得凌驾全部荟萃资金信托合计实收信托的50%”,对信托刊行量进一步约束,房地产信托刊行受到较大影响。企业融资羁系方面,形成重点房地产企业资金监测和融资治理规则,涉及“三条红线”:剔除预收款后的资产欠债率大于70%,净欠债率大于100%,现金短债比小于1倍。

届时如果超三道红线,有息欠债不得增加;超两道红线,有息欠债年增速不得凌驾5%;超一道红线,有息欠债年增速不得凌驾10%;所有要求均达标,有息欠债规模年增速不得凌驾15%。这一羁系规则已在部门典型房企开展试点,待时机成熟后将全面实施。不动产投资信托基金方面,努力推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点事情。国家发改委、证监会于2020年4月团结公布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关事情的通知》(证监发〔2020〕40号),国家发改委办公厅于8月公布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报事情的通知》(发改办投资〔2020〕586号),勉励国家重大战略、国家级新区等重点区域项目开展基础设施领域REITs试点。

小我私家购房贷款方面,央行于2019年提出革新完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制,于2020年1月1日起,各金融机构不得签订浮动利率房贷的贷款条约。3月至8月,存量房贷中乞贷人可与银行协商举行存量浮动利率贷款订价基准转换,确定将订价基准转换为LPR或牢固利率,并对切合转换条件但尚未管理转换的存量小我私家住房贷款订价基准批量转换为LPR。总体来看,2020年房地产金融调控政策一方面增强了对不切合划定的、风险较高的融资渠道羁系,同时也只管维持了行业合理的、适度的流动性需求。

另一方面,对于多数房地产企业、特别是中小开发商而言,融资渠道羁系的收紧导致其融资周期拉长、融资成本上升,加剧了其资金链紧张。(二)土地政策在宏观经济承压、“落实减税降费”与“实施努力财政政策”的叠加作用下,2020年地方政府财政收支缺口继续加大,对土地市场依赖性不降反增。

可是,当前大都会正在通过领土空间计划落实“三线”划定,转入内在式生长,中恒久内“增量”土地供应趋于紧缩。同时,4月9日,中共中央国务院公布《关于构建越发完善的要素市场化设置体制机制的意见》,推进土地要素市场化设置,建设健全城乡统一的建设用地市场;深化工业用地市场化设置革新;勉励盘活存量建设用地;完善土地治理体制。国家发改委印发《2020年新型城镇化建设和城乡融合生长重点任务》,加速推进国家城乡融合生长试验区革新探索,全面推开农村团体谋划性建设用地直接入市。在此配景下,地方政府财政压力日益突出。

(三)住房保障政策从住房保障政策来看,根据构建“多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房供应体系”目的,我国继续完善住房制度革新、优化多条理住房保障体系。一是加大租赁住房建设支持力度。11月3日,中共十九届五中全会审议通过《中共中央关于制定国民经济和社会生长第十四个五年计划和二〇三五年远景目的的建议》,提出“探索支持使用团体建设用地根据计划建设租赁住房,完善长租房政策,扩大保障性租赁住房供应”。

北京、广州等都会也在今年度专门发文支持住房租赁市场生长(表2)。二是推进共有产权住房建设。北京、上海、广州等地连续探索共有产权住房的建设模式,增加相应的土地供应,并优化调整申购政策。

三是努力推进保障性住房建设和城镇棚户区、老旧小区革新。7月20日,国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区革新事情的指导意见》,连续提升金融服务力度和质效,支持城镇老旧小区革新规模化实施运营主体接纳市场化方式,运用公司信用类债券、项目收益票据等举行债券融资,但不得负担政府融资职能,杜绝新增地方隐性债务;商业银行依法合规对实施城镇老旧小区革新的企业和项目提供信贷支持;落实税费减免政策。三、2021年政策导向:着力解决大都会住房突出问题对于2021年房地产政策导向,可以从2020年底的三次集会中找到谜底。

一是十九届五中全会,二是12月18日闭幕的中央经济事情集会,三是12月21日召开的全国住房和城乡建设事情集会。十九届五中全会通过的“十四五”计划建议在强调“房住不炒”的定位以及租购并举、因城施策的同时,明确提出“有效增加保障性住房供应,完善土地出让收入分配机制,探索支持使用团体建设用地根据计划建设租赁住房,完善长租房政策,扩大保障性租赁住房供应”。中央经济事情集会则把解决好大都会住房突出问题摆在了重要位置,提出,“要高度重视保障性租赁住房建设,加速完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利,规范生长长租房市场”。

在土地供应方面则强调,“土地供应要向租赁住房建设倾斜,单列租赁住房用地计划,探索使用团体建设用地和企事业单元自有闲置土地建设租赁住房,国有和民营企业都要发挥功效作用”。在租赁住房市场方面,提出“要降低租赁住房税费肩负,整顿租赁市场秩序,规范市场行为,对租金水平举行合理调控”。住房和城乡建设事情集会则对2021年的房地产事情做了八个方面的详细摆设,其中实施都会更新行动、稳妥实施房地产长效机制方案、鼎力大举生长租赁住房、解决好大都会住房突出问题成为明年房地产事情的重中之重。

从上述三次集会可以清晰地透露出2021年房地产政策导向:首先,“房住不炒”的总基调稳定。只管疫情等因素对宏观经济及房地产发生了较大影响,但房地产调控政策依然会保持一连性和稳定性。房地产长效机制开端形成,下一步会继续完善并稳妥实施。金融政策方面,会继续弱化房地产金融属性,引导房地产去金融化,推动房企去杠杆、降欠债,引导和勉励合理的住房消费,回归住房的民生属性。

市场政策方面,依然会围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目的实施政策调控,整顿房地产市场秩序。其次,保障房特别是租赁住房建设将成为重中之重。无论是“十四五”划建议、中央经济事情集会,还是全国住建事情集会,均把保障房、租赁住房建设提到很是重要的位置。

特别是中央经济事情集会将解决好大都会住房突出问题单独列出,重视水平可见一斑。凭据住建部的部署,2021年将加速构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。扩大保障性租赁住房供应,做好公租房保障,在人口净流入的大都会重点生长政策性租赁住房。

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规范生长住房租赁市场,加速培育专业化、规模化住房租赁企业,建设健全住房租赁治理服务平台。整顿租赁市场秩序,规范市场行为。稳步推进棚户区革新。

进一步完善住房公积金缴存、使用和治理机制。第三,都会更新和旧城革新将提质增效。根据住建部的部署,2021年将深入推进以人为焦点的新型城镇化,加速建设宜居、绿色、韧性、智慧、人文都会。

全面推进城镇老旧小区革新,加速建设完整居住社区,推动物业企业鼎力大举生长线上线下服务业。


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